业内:意料之中的降准对楼市资金面谨慎乐观

来源: | 发布时间:2020-08-03 05:12

  俗话说“一年之计在于春”,在经济下行压力有增无减的背景下,央行也是迎难而上,选择非周五的“立春”日降低存款准备金率,在市场预料之中,又在意料之外。
  
  我们测算结果显示,此次降准能给市场高提供约7000亿元流动性,对房地产业而言,此次降准无疑能让去年“9·30”房贷新政以来的政策刺激效果得以延续,扭转1月楼市成交“断崖式”下跌的颓势,但对其长期效果而言仍不宜盲目乐观。
  
  作为经济支柱的房地产业无疑将分走部分流动性。政府大力支持合理住房消费,而在行业规模上,2014年房地产行业增加值、行业到位资金、销售产品货值分别占到全国GDP总量的6%、9%和12%,支柱地位毋庸置疑。宽松的宏观经济资金面无疑与房地产业的资金流动密不可分,降准所释放的流动性必会流入房地产业。
  
  对购房者而言,降准后短期内可大幅提高银行房贷额度、缩短放贷周期,增强购房者的支付能力,与此同时,资金量的增加,也为房贷利率加大优惠幅度提供了可能,推动观望的购房者加紧出手。
  
  对开发企业而言,此次降准能一定程度缓解资金压力,来自银行信贷融资的难度降低、成本下降,保障企业投资保持一定规模、加快项目新开工进程,稳定未来市场新增供应量,保持房地产市场平稳发展。
  
  降息、降准都是市场预期之内,利好已提前消化。无论是资本市场还是开发企业抑或是购房者,在去年11月底的降息之后,就认为已经进入了降息通道,对2015年的降息、降准预期都比较明确,普遍认为今年的资金面会相对宽松,因此,此番降准对预期影响不及去年降息刺激猛烈。反而还会强化进一步放松预期,加重观望情绪。
  
  整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先,放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成本,满足实体经济发展的资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多地流向实体经济,而非房地产市场,终能流入房地产市场的资金量不会再重蹈2009年的覆辙;另一方面,银行金融业也面临存款流失、有效信贷需求不足、坏账率上升等问题,降准释放的流动性终能否全部流入经济循环,更在于各银行权衡自身的经营战略和风险偏好。依此来看,房地产行业的资金面仍谨慎乐观。
  
  历史数据表明本次降准对推动市场成交的效力不会太大。2014年房地产个人按揭贷款1.37万亿元,大约是当年全国人民币贷款总额的2%,若以此推算,本次的流动性释放只能带来不到20亿元的个人房贷,乐观估计也只能撬动60亿元规模的企业可售货值,相比中国房地产市场7.6万亿元规模、单月6000多亿元的销售额微乎其微。依此来看,降准很难说终会收到多少实际成效。
  
  行业迎来“新常态”,供过于求的内在逻辑没有根本转变,难现以往历次调整后“量价齐升”的局面。虽然行业迎来回暖转机,但行业生态已发生改变,房地产超级大繁荣时代已经完结。整个市场已经处在供求相对平衡的状态,甚至部分城市供过于求的情况下,房地产行业也进入新阶段,即使市场预期和信心都有所回升,维持资金宽松格局,2015年行业仍将持续“盘整”,保持较为平稳运行的态势。



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